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房地产开发企业应缴纳营业税、城市维护
建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税、契税、固定资产投资
方向调节税等。
1、固定资产投资方向调节税是对我国境内的单位和个人 (不包括涉外企业)
进行固定资产投资的行为征收的一种税。调节税税目税率表规定，适用于一般民
用住宅(包括商品房住宅)的税率为5% 。按国税发[1994]216号文的规定：房地产
开发公司经营出售的商品房，可由购房单位按适用税率直接向税务机关缴纳；税
务机关也可委托开发公司代扣代缴。计算公式为：应税投资完成额×适用税率
2、营业税：房地产开发企业从事建筑工程作业 ，应按包括工程所用原材料
及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。
房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后，
就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。如与包销商签
订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地产发票，依5%
的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按"服务业--代理业"征收营业
税。合同期满后，房屋未售出部分若由包销商收购，对房地产开发公司应就房屋
销售收入按"销售不动产"税目依5%税率征收营业税。包销商将房产再销售，对包
销商也按"销售不动产"税目征收营业税。
3、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教
育费附加。
4、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。
5、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附
着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值额
征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60% 。
6、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额应
按33%(含地方所得税)的税率缴纳企业所得税。
7、契税：目前我国契税的征收范围是因买卖、典当、赠与及交换而发生产
权转移的房屋。其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权
的承受人。契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一
次性税收。征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。契税(对房屋
买卖而言)按房屋买卖成交价格的3- 5%征收契税，具体由各省、市、区决定。
房地产企业送给购房客户的礼品计入什么科目
在企业所得税计税收入的计算中，缴纳的资源税是准予扣除的。
扩展阅读
准予扣除项目
（一）准予扣除的基本项目
它是指在计算应纳税所得额时，允许扣除的与计税收入有关的成本、费用、税金、损失。成本指生产经营成本；费用指三项期间费用；税金指已缴纳的消费税、营业税、城建税、资源税、关税、土地增值税六个价内税以及教育费附加（简称六税费）；损失指营业外支出、经营亏损和投资损失等。企业所得税法中，应纳税所得额确定时扣除的基本项目，与会计制度中确定会计利润时扣除项目是一致的。
（二）准予按规定范围和标准扣除的项目
这是按税法和会计制度都允许从收入中扣除的一些项目，但税法对扣除有范围和标准的限制，纳税人在计算应纳税所得额时，对于超过税法规定扣除标准的部分，需调增应纳税所得额。
1.借款利息支出：
（1）含义及内容：
利息支出是纳税人为经营活动的需要承担的与借入资金相关的利息费用。
（2）准予扣除的借款费用与标准
①生产、经营期间向金融机构借款的费用支出，按实际发生数扣除。
②生产经营期间向非金融机构借款的费用支出，在不高于按金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内部分，准予扣除。
③购置、建筑和生产固定资产、无形资产的借款，在有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除。
（3）不准予扣除的借款费用
①购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间的借款费用，应计入有关资产的成本。
②从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金发生的借款费用，在房地产完工前发生的应计入房地产开发成本。
③纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本 50％的，超过部分的利息支出不得税前扣除。
④纳税人对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为经营性费用在税前扣除。
2.工资、薪金支出：
（1）含义
工资、薪金支出是纳税人每一纳税年度支付给在本企业任职或与其有雇佣关系的员工的所有现金或非现金形式的劳动报酬。
（2）工资、薪金支出范围
工资、薪金支出包括基本工资、奖金、津贴、补贴（含地区补贴、物价补贴和误餐补贴、住房补贴），年终加薪、加班工资等。但下列支出不作工资、薪金支出：
①雇员向纳税人投资而分配的股息性所得；
②根据国家或省级政府的规定为雇员支付的社会保障性缴款；
③从已提取职工福利基金中支付的各项福利支出（包括职工生活困难补助、探亲路费等）；
④各项劳动保护支出；
⑤雇员调动工作的旅费和安家费；
⑥雇员离退休、退职待遇的各项支出；
⑦独生子女补贴；
⑧纳税人负担的住房公积金；
⑨国家税务总局认定的其他不属于工资薪金支出的项目。
（3）任职及雇佣员工的确定
在本企业任职或与其有雇佣关系的员工包括固定职工、合同工、临时工，但下列情况除外：
①应从提取的职工福利费中列支的医务室、职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员
②已领取养老保险金、失业救济金的离退休职工、下岗职工、待岗职工
③已出售的住房或租金收入计入住房周转金的出租房的管理服务人员
（4）工资、薪金支出税前扣除形式：
①计税工资（薪金）制
按财政部规定的工资、薪金标准计算税前允许扣除的工薪支出，该标准从 2000年起为人均月扣除最高限额800元。（个别发达地区在不高于20％幅度内报财政部审批）
年计税工资 =员工人数×计税工资标准×12（月）
实际计税工资办法的企业，其实际发放的工资薪金在计税工资标准以内的，可据实扣除；超标准部分，不得税前扣除。
②效益工资（薪金）制：
按核定的工资总额以内部分准予扣除
③事业单位：
按规定的工资标准扣除（即计税工资办法扣除）；
④软件开发企业
按实际发放的工资总额扣除（即据实扣除）。
3.职工工会经费、职工福利费、职工教育经费：
三项经费分别按计税工资（不是工资薪金支出）总额的 2％、14％、15％计算扣除。
建立工会组织的纳税人，凭工会组织开具的《工会经费拔缴款专用收据》按 2％税前扣除工会经费；凡不能提供转《专用收据》的，其提取的工会经费不得税前扣除。
4.公益救济性捐赠
（1）含义：
公益救济性捐赠是指纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关，向教育、民政、文化事业等公益事业和遭受自然灾害地区、贫困地区的捐赠。
（2）税前扣除方法：
①全额税前扣除：
企业、事业单位、社会团体等社会力量，通过非营利性的社会团体和国家机关向红十字事业福利性非营利的老年服务机构、农村义务教育、公益性青少年活动场所（其中包括新建）的捐赠支出，在缴纳所得税前，准予全额扣除。
②有限额比例的税前扣除：
纳税人（金融保险除外）用于上述机构以外的公益、救济性捐赠在年应纳税所得额 3%以内的部分，准予税前扣除。
纳税人通过文化行政管理部门或批准成立的非营利公益组织对指定的文化事业的捐赠，纳入公益、救济性捐赠范围，在年度应纳税所得额 10％以内的部分，准予税前扣除。
③纳税人直接向受赠人的捐赠不得扣除。
（3）公益救济性捐赠限额扣除的具体计算程序为：
①调增所得额，即将企业已在营业外支出中列支的捐赠额剔除，计入企业应税所得额；
②计算扣除限额，即将调整后的所得额乘以 3%或10%，计算出法定公益救济性捐赠扣除额；
③比较实际发生的公益救济性捐赠额与扣除限额，将其中的较小者从应纳税所得额中扣除。
5.业务招待费：
（1）限额扣除标准
业务招待费税前扣除标准=本级销售（营业）收入净额×所属当级扣除比例+本级速算增加数
（2）计提依据：营业收入包括主营业务收入和其他业务收入，不包括营业外收入和投资收益。
（3）对业务招待费真实性的要求
纳税人申报扣除的业务招待费，主管税务机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。
6.财产保险和运输保险费用：
按规定比例交纳的保险费用，准予扣除；但保险公司给予纳税人的无赔款优待，是保险公司对保险期内未发生意外事故或保险公司规定的其他事故时纳税人给予的奖励，应计入当年应纳税所得额。
7.固定资产租赁费：
依租赁方式而定：（1）属于经营性租赁发生的租入固定资产租赁费，可据实扣除；（2）属于融资性租赁发生的租入固定资产租赁费，租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费。
8.坏账损失与坏账准备金：
（1）处理原则：
纳税人发生的坏账损失，原则上按实际发生额据实扣除。报经税务机关批准，也可提取坏贴准备金。提取坏账准备金的纳税人发生的坏账损失，应冲减坏账准备金；实际发生的坏账损失，超过已提取的坏账准备金部分，可在发生当期直接扣除；已核销的坏账收回时，应相应增加当期的应纳税所得额。
（2）坏账准备金扣除限额与计提基础
纳税人经批准提取坏账准备金的，提取比例一律不得超过年末应收贴款余额的 5‰。
年末应收账款包括应收票据的金额。
（3）纳税人发生非购销活动的应收债权以及关联方之间的任何往来账款，不得提取坏账准备金。关联方之间往来账款也不得确认为坏账。但关联企业之间的应收账款，经法院判决负债方破产，破产企业的财产不足以清偿的负债部分，经税务机关审核后，债权方企业可以作为坏账损失在税前扣除。
9．国债利息收入：
纳税人购买的国债在到期兑现时取得的利息收入，不计人应税所得额，但未到期转让国债取得的利息收入，需照章缴纳企业所得税。需要强调的是，此项政策只适用于国库券和保值公债的利息收入，而国家重点债券和金融债券的利息收入应照章纳税。
10．资产盘亏，毁损净损失：
纳税人当期发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损净损失，由其提供清查盘存资料，经主管税务机关审核后，准予扣除。
除金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业外，其他企业直接借出的款项，由于债务人破产、关闭、死亡等原因无法收回或逾期无法收回的，一律不得作为财产损失在税前进行扣除。
企业因存货盘亏、毁损、报废等原因不得从销项税金中抵扣的进项税金，应视同企业财产损失，准予与存货损失一起在所得税前按规定进行扣除。
11.支付给总机构的管理费：
支付给总机构的管理费采取比例和定额控制。提取比例一般不得超过总收入的 2%。
12.新产品、新技术、新工艺研究开发费用（以下简称“三新”费用）：
（1）不受比例限制，计入管理费用据实扣除。
（2）为鼓励企业研究开发新产品、新技术，税法还作出如下补充规定：
①盈利企业当年“三新”费用超过上年实际发生额 10%以上（含10%）的，除据实列支当年“三新”费用以外，年终经主管税务机关批准，还可再按实际发生额的50%，直接抵扣当年应纳税所得额；增长未达到10％的，不得进行上述加扣。如果“三新”费用实际发生额的50％大于当年应纳税所得额，可就其不超过应税所得额的部分予以扣除，超过部分，当年和以后年度均不再扣除。
②亏损企业当年的“三新”费用，只能按规定据实列支，不实行上述加扣办法。
③纳税人发生的技术开发费，凡由国家财政和上级部门拨付的部分，不得在税前扣除，也不得计入技术开发费实际增长幅度的基数和计算抵扣应纳税所得额。
13.资助科技开发费用
对社会力量，包括企事业单位、社会团体、个人和个体工商户，资助非关联的科研机构和高等学校研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的研究开发经费，经审核可全额在当年应纳税所得额中扣除。当年度应纳税所得额不足抵扣的，不得结转抵扣。
企业向所属的科研机构和高等学校提供的研究开发经费资助支出，不实行上述办法。
14.技术改造国产设备投资
自 1999年7月1日起，对在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业，其项目所需国产设备投资的40%可从企业技改项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。
企业每年投资抵免的税额，不得超过该企业当年比设备购置前一年新增的所得税税额；如果当年新增所得税不足抵免时，未予抵免的投资额，可用以后年度企业比设备购置前一年新增的所得税延续抵免，但抵免期限最长不得超过 5年。
15.广告费用
（1）含义与内容
广告费用是企业为销售商品或提供劳务而进行的宣传推销费用。
广告宣传费用分为两部分：一部分是正规的广告费，另一部分是业务宣传费。这两部分财务上均由销售费用开支，自 2000年起计算应纳税所得额时限额扣除。
（2）广告费
①纳税人每一纳税年度发生的广告费除特殊行业另有规定外，不超过当年销售（营业）收入 2%的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。粮食类白酒广告费不得税前扣除。
②自 2001年1月1日起，对制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商场等特殊行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。
③对从事软件开发、集成电路制造及其他业务的高新技术企业，互联网站，从事高新技术创业投资的风险投资企业，自登记成立之日起 5个纳税年度的，经主管税务机关审核，广告支出可据实扣除。超过5年以上的，按上述8%的比例规定扣除。
纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：
a．广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；
b．已实际支付费用，并已取得相应发票；
c.通过一定媒体传播。
（3）业务宣传费
业务宣传费是不同时具备广告费条件的广告性质开支，如未通过媒体的广告开支，广告性质的礼品支出等。
纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费，在不超过其当年销售（营业）收入 5‰范围内，可据实扣除；超过部分永远不能申报扣除。
16.佣金
纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用税前扣除：
（1）有合法真实凭证；
（2）支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付对象不含本企业雇员）；
（3）支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。
17.其它项目：
各类社会保险基金和统筹基金，固定资产转让费用，汇兑损益，会员费，残疾人就业保障金，住房公积金等，按规定标准和方法处理后，据实扣除。
1、房地产企业送给购房客户的礼品计入管理费用-业务招待费科目；
2、具体会计分录是：
借：管理费用-业务招待费
贷：银行存款
3、业务招待费是指企业为生产、经营业务的合理需要而发生的而支付的应酬费用。它是企业生产经营中所发生的实实在在、必须的费用支出，是企业进行正常经营活动必须的一项成本费用，但由于其直接影响国家的税收，因此税法对其税前扣除有限定---仅允许按一定标准扣除。
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